Gewerbliche Immobilienmieten können eine lästige Pflicht sein, um sie zu verstehen und zu verhandeln. Ein Teil eines gewerblichen Mietvertrags, die Bestimmung zur Mietminderung, kann besonders schwierig sein. Wenn die Bestimmung nicht sorgfältig ausgearbeitet wird, kann dies sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter zu Problemen führen. Dies ist der gegenteilige Effekt, den die Minderung haben sollte.
Definition
Mietminderung ist die Bestimmung, dass der Vermieter dem Mieter im Falle einer Beschädigung der Immobilie gestattet, die Zahlung der Miete auszusetzen, bis die Immobilie repariert ist und der Mieter den Betrieb wieder aufnehmen kann. Schäden, die unter die Minderung fallen, können Feuer, Überschwemmung, eine Naturkatastrophe wie Hurrikan, Tornado oder Erdbeben oder eine erzwungene Evakuierung durch die Stadt- oder Kreisregierungen sein.
Begründung
Die Begründung für die Minderungsvorschrift ist zweifach. Erstens sind Gewerbeimmobilien in der Regel durch die Betriebshaftpflichtversicherung des Vermieters gedeckt. Schäden, die auf dem Grundstück entstehen, werden von der Versicherung bezahlt, sobald der Vermieter den Selbstbehalt bezahlt hat. Zweitens sind die Gegenstände im Inneren der Immobilie in der Regel durch die Betriebshaftpflicht- oder Mieterversicherung des Mieters oder beides abgedeckt, und darüber hinaus haben viele Unternehmen eine Betriebsunterbrechungsversicherung. Da beide Parteien Versicherungsschutz haben – der Vermieter für die Immobilie und der Mieter für den Inhalt – wird durch die Herabsetzung die Vereinbarung des Vermieters einfach auf Eis gelegt, bis die Immobilie wieder verwendet werden kann.
Wo Probleme auftreten
Einige Vermieter fügen der Minderungsklausel einen Nachtrag hinzu, der besagt, dass, wenn der Mieter oder ein Angestellter des Mieters den Schaden verursacht, die Minderungsklausel aufgehoben wird und der Mieter die Miete weiter zahlen muss, während die Immobilie repariert wird. Dies erweist sich für den Mieter als problematisch, da von einem versehentlichen Brand bis hin zu einem verärgerten Mitarbeiter ein erheblicher Sachschaden entstehen kann, für den der Mieter haftet. Die Gewerbeimmobilie ist ein Einkommen des Vermieters, das vom Mieter bezahlt wird, ebenso der Versicherungsschutz. Mit dem Nachtrag kann der Vermieter die Miete weiter vom Mieter beziehen und einen Anspruch bei seiner Versicherungsgesellschaft geltend machen.
Rechtlichen Erwägungen
Stimmt ein Mieter dem Minderungszuschlag zu, ist ein Anerkenntnis der Gefahr erforderlich. Der Vermieter muss anerkennen, dass der Nachtrag zwar existiert, dies jedoch nicht garantiert, dass der Mieter weiterhin Miete für eine unbrauchbare Immobilie zahlt. Wenn der Mieter gezwungen ist, zwischen der Anmietung eines neuen Standorts, um das Geschäft am Laufen zu halten, und der Bezahlung des beschädigten Eigentums zu wählen, zahlt er für den neuen Standort. Auch die Versicherung des Vermieters könnte einen Anspruch ablehnen, wenn der Vermieter den durch den Schaden entstandenen Einkommensausfall nicht nachweisen kann. In diesem Fall könnte der Vermieter ein erhebliches Einkommen verlieren und gezwungen sein, zusätzliches Geld vor Gericht auszugeben, um den Mieter zur Zahlung zu zwingen, wenn die Versicherung nicht zahlt und der Mieter die Zahlung verweigert.
